공급면적 전용면적 차이, 104㎡ , 59㎡ 몇평

공급면적 전용면적 차이, 104㎡ , 59㎡ 몇평

아파트 매매·전월세 공고를 보면 ‘공급 84㎡, 전용 59㎡’처럼 두 가지 면적이 동시에 표기됩니다. 숫자가 두 개라 혼란스럽지만, 이 둘의 차이를 이해해야만 실제 체감 면적과 관리비, 미래 매도 가격까지 정확히 판단할 수 있습니다.

공급면적 전용면적 차이

이번 글에서는 공급면적 전용면적 차이를 정리하고, 실무에서 가장 많이 묻는 전용 104㎡·59㎡가 각각 몇 평인지까지 세세하게 설명합니다.

계약면적·공급면적·전용면적 차이

• 전용면적(Exclusive Use Area)
  • 세대가 독점적으로 쓰는 공간입니다. 거실·방·주방·욕실·발코니 확장 면적(확장 공사 시) 등을 포함합니다.
  • 관리비 부과 기준이 되며, 주택청약·전월세 보증금 산정에도 핵심 지표로 활용됩니다.
• 공급면적(Supply Area)
  • 전용면적 + 주거공용면적(복도·계단·EPS실 등)을 더한 면적입니다.
  • 분양가 계산, 분양권 전매, 건축 인허가에서 주로 쓰입니다.
• 계약면적(Contract Area)
  • 공급면적 + 기타 공용면적(부대 복리시설, 지하 주차장 지분 등)까지 포함한 최대 범위입니다.
  • 등기부등본상의 필지·지분 계산, 재건축 조합원 지분 산출에서 참고값으로 쓰입니다.

왜 두 면적이 다른가?

건축법·주택법·부동산 거래신고법 등에서 용도가 다르기 때문입니다. 법령은 실사용 공간과 공용시설, 토지 지분을 구분해 관리비·세금·분양가 산정 근거를 명확히 하려 합니다. 따라서 면적표기를 단순히 ‘크다·작다’로만 비교하면 실제 체감과 큰 오차가 생깁니다.

전용면적 평(坪) 환산 공식

1평 = 3.305785㎡
따라서 전용면적을 평수로 바꾸려면 ㎡ ÷ 3.305785를 하면 됩니다. 반대로 평에서 ㎡를 구하려면 평 × 3.305785를 적용합니다.

전용면적 104㎡ 몇 평인가?

• 104㎡ ÷ 3.305785 ≈ 31.46평
• 분양·중개 현장에서는 ‘31평형’ 혹은 반올림해 ‘32평형’으로 부르는 경우가 많습니다.
• 공급면적은 단지마다 다르지만 통상 전용의 120-130% 수준이므로, 전용 104㎡라면 공급 128-135㎡(약 38-41평) 안팎으로 보는 것이 일반적입니다.

31평형의 체감 특성

• 방 4개(4Bay) 설계가 가능하고, 거실 폭이 4.5m 이상으로 개방감이 충분합니다.
• 확장 시 알파룸·팬트리·드레스룸 등 수납 구획을 확보하기 쉽습니다.
• 중형차 2대를 보유한 맞벌이 부부, 자녀 2명을 둔 4인 가족에게 가장 수요가 많은 크기입니다.

전용면적 59㎡는 몇 평인가?

• 59㎡ ÷ 3.305785 ≈ 17.84평
• 현장에선 ‘18평형’ 또는 ‘59타입’으로 통용됩니다.
• 공급면적은 대개 74-78㎡(약 22-24평)이며, 이는 소형 평형 기준으로 전용 대비 공용면적 비율이 더 높습니다.

18평형의 체감 특성

• 방 3개, 욕실 1.5개(메인 욕실+게스트 화장실)가 기본.
• 거실 폭이 3.5m 남짓이라 4인 가족 기준 거실 체감은 다소 아담합니다.
• 1인가구·신혼부부·고령 부모의 다운사이징 수요가 많고, 전월세 투자 선호도가 높습니다.

면적별 공용 비율 계산 팁

전용 대비 공급면적 상승률(공용률)은 평형이 작을수록 높고 클수록 낮아집니다. 대략적인 경험치를 정리하면 다음과 같습니다.

전용면적 구간	공급 대비 전용 비율	특징
59㎡ 이하	70-75%	소형, 공용률 높음, 투자·임대 선호
60-84㎡	75-80%	중소형, 실거주+투자 겸용 인기
85-110㎡	78-83%	중형, 실수요 중심, 청약 가점 요구 높음
110㎡ 이상	80-85%	대형, 공용률 낮음, 희소성·관리비 부담↑

• 표는 단지·건축년도·평면 설계에 따라 달라지며, 탑상형보다 판상형, 복도식보다 계단식이 공용률이 낮은 편입니다.

실전 체크리스트

1. 분양가 비교 - 전용 84㎡ 분양가가 낮아 보여도 공급면적이 넓다면 실제 체감 가격은 오히려 높을 수 있습니다.
2. 청약 가점 전략 - 공공분양은 전용면적 60㎡, 민간 분양은 85㎡ 이하 여부가 특별공급·가점제 구간에 영향을 줍니다.
3. 관리비 예상 - 호당 난방·전기 등은 전용면적, 승강기·경비·조경비는 공용면적 지분으로 배분됩니다.
4. 재건축 투자 - 조합원 지분은 계약면적 기준이므로 대형 평형이 토지지분을 더 가져가는 구조입니다.
5. 전월세 수익률 - 소형은 매매가 대비 월세가 높아 수익률이 우수하지만, 장기 보유 시 환금성·실거주 만족도를 함께 고려해야 합니다.

계산기를 활용한 간단 실습

• 전용 70㎡ → 70 ÷ 3.305785 ≈ 21.17평
• 전용 84㎡ → 84 ÷ 3.305785 ≈ 25.41평
• 전용 112㎡ → 112 ÷ 3.305785 ≈ 33.88평

스마트폰 전卓電卓(계산기) 앱에 ‘데시멀→평’ 단축키를 등록해 두면 현장 답사 때 빠르게 비교할 수 있습니다.

결론

공급면적·전용면적 구분은 숫자 이상의 의미를 지닙니다. 같은 전용 84㎡라도 공용률·평면·관리비 구조에 따라 실거주 만족도가 천차만별입니다. 특히 전용 104㎡(약 31평)와 59㎡(약 18평)는 대한민국 아파트 시장에서 ‘중형 패밀리형’ ‘소형 실속형’이라는 대표 브랜딩을 구축해 왔습니다. 면적 개념을 정확히 이해하고, 실사용 공간·관리비·세대수요·미래 가치까지 다각도로 분석해야 후회 없는 선택을 할 수 있습니다.